Bisnis.com, JAKARTA - Siklus bisnis properti yang diprediksi masih akan lesu hingga usai gelaran pemilu 2019 mendatang memaksa emiten properti untuk menarik nafas lebih panjang, tidak terkecuali bagi PT Bumi Serpong Damai Tbk.

Emiten yang bernaung di bawah bendera Sinarmas Land ini memilih mematok target prapenjualan yang tidak terlalu muluk tahun ini. Bila pada 2017 marketing salesperseroan mencapai Rp7,23 triliun, tahun ini ditargetkan cukup Rp7,2 triliun.

Pasalnya, sejumlah analisis mereka atas kondisi properti dalam negeri mengerucut pada kesimpulan bahwa tahun ini belum menjadi tahun baik bagi properti. Sinar Mas Land akan sangat hati-hati mengatur harga dan menentukan metode pembayaran

Ishak Chandra, CEO Corporate Strategy & Services Sinar Mas Land, mengatakan bahwa periode keemasan bagi sektor properti terjadi pada 2010-2013, didukung tingginya pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nilai tukar mata uang. Saat itu, indeks harga properti tumbuh tinggi, demikian pun indeks consumer confidence.

Namun, sejak 2014 bisnis properti mulai turun. Ishak menilai, hal ini wajar sebab menjelang pemilu indeks pertumbuhan harga properti selalu turun 30%-40% dibandingkan tingkat pertumbuhan sebelumnya. Sayangnya, di saat yang sama pemerintah banyak merilis aturan yang kontraproduktif.

Sejak itu properti sulit untuk bangkit lagi, meski pemerintah mulai mengusahakan relaksasi aturan beberapa tahun belakangan. Ishak menilai, kinerja bisnis properti pada 2018-2019 masih akan sama saja seperti pada 2014-2015 lalu, sebab ada faktor pemilu.

Kondisi-kondisi pendukung bagi pulihnya properti sudah terlihat, seperti turunnya suku bunga, peningkatan likuiditas dana pihak ketika bank, relaksasi aturan LTV, pertumbuhan ekonomi membaik, dan indeks keyakinan konsumen meningkat. Faktor pemilu menjadi satu-satunya halangan.

Properti hanya menunggu berakhirnya momen pemilu sambil mencari titik keseimbangan baru dalam siklusnya setelah memuncak pada 2010-2013 lalu. Pembeli properti saat ini sangat sensitif terhadap risiko, sebab likuiditas properti sangat erat terkait dengan kondisi politik.

“Kita lihat penjualan saat ini 60% atau terbesar di segmen harga middle low. Namun, sebenarnya pembelinya bukan first home buyer, tetapi kalangan investor upper classjuga. Mereka cenderung mencari barang yang lebih murah karena risk adverse,” katanya.

Bagi PT Bumi Serpong Damai Tbk, hal tersebut berarti harus memperbanyak penjualan unit-unit properti yang lebih kecil dan murah dengan metode pembayaran yang ringan sambil mempersiapkan strategi untuk mengantisipasi pemulihan bisnis properti pada 2020 mendatang.

Hermawan Wijaya, Direktur Bumi Serpong Damai, mengatakan BSDE masih akan bertahan menyesuaikan diri dengan karakter pasar. Namun, dua tahun lagi akan menjadi momentum pemulihan bagi perseroan.

Hermawan mengatakan, meski kondisi penjualan properti di segmen harga menengah-atas stagnan dalam 3 tahun belakangan, BSDE cukup puas dengan strateginya selama ini. Pada 2017, pembukuan BSDE cukup tinggi.

“Konsensus analis awal 2017 memprediksi pendapatan BSDE 2017 sekitar Rp7,5 triliun dan bottom line sekitar Rp2 triliun. Namun, kita sampaikan capaian kita lebih dari itu, kurang lebih 30% di atas itu dengan net margin sekitar 40%-45%,” katanya.

Untuk 2018, Hermawan memperkirakan catatan pendapatan dan laba perseroan akan relatif flat dibandingkan dengan 2017. Selain karena faktor aturan pembukuan, tahun ini perseroan juga tidak memiliki rencana untuk menjual lahan dalam porsi jumbo untuk perusahaan JV dengan mitra seperti tahun lalu yang mencapai Rp840 miliar.

Marketing sales perseroan yang dipatok Rp7,2 triliun tahun ini terdiri atas penjualan residensial atau rumah tapak sebesar Rp3,55 triliun, sementara properti komersial mencakup apartemen dan lahan komersial Rp3,55 triliun. Pembukuannya dalam laporan keuangan baru akan dilakukan di tahun berikut.

Sekitar 65%-70% dari target marketing sales ini masih akan mengandalkan BSD City. Perseroan akan meluncurkan beberapa klaster baru dengan kisaran harga yang lebih rendah, mulai Rp400 miliar. Selain itu, ada cadangan lahan sekitar 2.500 ha di BSD City yang dijual berupa kavling-kavling komersial.

Kini, BSDE tengah fokus untuk meningkatkan kontribusi pendapatan berulang dari properti investasi mencapai 20%-25% dalam 5 tahun ke depan. Awal tahun, BSDE sudah mengakuisisi 13 lantai Bakrie Tower seluas 17.000 m2. Perseroan masih mengincar sejumlah properti lain untuk diakuisisi.

Perseroan tetap memantau tren yang terjadi di bisnis perkantoran dan ritel untuk mencari konsep yang tepat guna ditawarkan kepada konsumen. Pasalnya, saat ini kedua segmen properti investasi tersebut tengah mengalami tekanan akibat kelebihan pasokan dan perubahan tren di masyarakat.

Peningkatan reccuring income dibutuhkan untuk menjaga kinerja pendapatan perseroan tetap stabil di saat terjadi tekanan di penjualan properti. Meski telah mengakuisi sejumlah unit properti investasi baru, tahun ini kontribusi reccuring incomeperseroan diestimasikan masih sekitar 17%-20% dari total pendapatan.

Yualdo Tirtakencana Yudoprawiro, analis RHB Sekuritas Indonesia, mengatakan bahwa sejak awal tahun, BSDE sudah membukukan marketing sales senilai Rp1,6 triliun dari sejumlah proyek baru yang telah diluncurkan.

Meski perseroan cukup serius menjajaki segmen properti residensial murah, tetapi perseroan tetap menawarkan sejumlah unit dengan harga di atas Rp5 miliar.

“Kami percaya, perseroan akan berupaya untuk mendorong marketing sales di semester pertama 2018, karena khawatir dorongan masyarakat untuk membeli properti akan lebih rendah pada semester kedua ketika pilkada mulai digelar,” katanya dalam riset.

Yualdo masih menilai positif terhadap prospek bisnis dan saham BSDE meskipun manajemen perseroan mematok target marketing sales yang konservatif tahun ini. Dirinya memandang positif emiten ini sebab balance sheet BSDE cukup sehat dengan proyeksi pertumbuhan laba pada CAGR 11% untuk periode 2016-2019.

BSDE juga memutuskan untuk memonetisasi land banknya yang berpotensi mendapat margin leibih tinggi dan membuka peluang bagi pengembangan kawasan yang lebih cepat. RHB Sekuritas Indonesia memberi rekomendasi beli saham BSDE dengan target harga Rp2.210.

BSDE masih menjadi pilihan utama selain karena kinerjanya, juga karena harganya masih ditransaksikan pada diskon 65% terhadap estimasi RNAV RHB Sekuritas yakni Rp5.022 per saham. Saham BSDE pada perdagangan kemarin ditutup di level harga Rp1.820. Butuh sedikit bersabar bagi investor untuk menanti saham emiten properti ini keluar dari kelesuannya dan kembali ke harga wajarnya.

Source : http://market.bisnis.com/read/20180219/189/740423/rekomendasi-saham-bagaimana-prospek-bumi-serpong-damai-bsde-tahun-ini-simak-penjelasannya